法制周刊

【芙蓉研析】房屋買賣合同糾紛中的常見問題

來源:法制周刊     發布時間:2020-04-30 17:49:02
摘要:前言買房賣房是大多數中國人一生中三件大事之一了,國人對房子的需求和對家的需求擺在了并列的地位,常常認為住在自己產權所有的房子里才能算的上真正的家。隨著我們經濟條件的蓬勃發展,我國的房地產也是欣欣向榮,二十年來一路高漲。在人口數量和房地產買賣成交量極高的中國,買房賣房的過程中,都不可避免的會出現一些問題。無論是新房還是二手房。奇奇怪怪的問題不斷涌現,其中包括:“一房二賣”、“開發商虛假宣傳”、“夫妻...

 

前言

買房賣房是大多數中國人一生中三件大事之一了,國人對房子的需求和對家的需求擺在了并列的地位,常常認為住在自己產權所有的房子里才能算的上真正的家。隨著我們經濟條件的蓬勃發展,我國的房地產也是欣欣向榮,二十年來一路高漲。

在人口數量和房地產買賣成交量極高的中國,買房賣房的過程中,都不可避免的會出現一些問題。無論是新房還是二手房。

奇奇怪怪的問題不斷涌現,其中包括:“一房二賣”、“開發商虛假宣傳”、“夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋,簽合同后,另一方不同意”等,我們就其中這幾個問題,法律實踐中的如何解決,以及如何規避作出建議。

商品房買賣合同糾紛常見情形:

常見問題1:開發商“虛假宣傳”的認定及責任承擔問題?

商品房銷售廣告的內容如果沒有記載入合同,對雙方當事人沒有合同約束力,但是如果具備了特定條件,即使沒有記入合同,也視為合同內容,如果開發商違反的,就應當承擔違約責任。由此可見,購房人在購買商品房時,應當保留好開發商對樓盤的相關宣傳資料,包括開發商利用廣播、電視、報紙、期刊、微信、微博等媒體所作的宣傳資料、廣告牌、樣板房等。

當發現所購房屋及配套設施等與開發商售樓時宣傳不一致,確有證據構成虛假宣傳的,購房人可以自知道開發商虛假宣傳之日起一年內請求人民法院或仲裁機構撤銷購房合同、退房并賠償相應的損失。

購房人也可以要求繼續履行購房合同,同時要求開發商承擔虛假宣傳違約責任,支付相應的違約金。

相關法條:

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

《中華人民共和國合同法》

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。

常見問題2:遇到“一房多賣“糾紛怎么辦?

當一套房屋存在數份有效的買賣合同時,如果數個買受人均要求履行合同的情況下,首先第一順位的是已經辦理登記手續的;第二順位保護的是按照合同約定已經合法占有房屋的買受人(都未辦理登記手續的)。都未辦理登記也都未占有房屋的情況下,以買賣合同成立時間在前的為優先保護。需要注意的是,登記在先前提是善意,如果是惡意的不能支持,同時合法占有的權利人已經交付房產的情況下,以占有人保護為先。

特別提醒購房者,商品房買賣合同多為格式合同,需審慎注意合同細節,以及合同附件內容特別注意,同時對于房產的產權性質、所有權人以及售房者的資質、信譽等都要仔細審查,只有做好了這些,買房過程才能順順利利。另外,在買房之后,簽訂好的所有合同、單據、繳款證明也要妥善保存好,方便出現問題后能成功維權。

【案列】

1.黃某、尼某訴顏某、王某房屋買賣合同糾紛案中:法院審理認定,一房二賣中,房屋出賣人與后買受人惡意串通簽訂的合同無效。

2.張某文訴何某房屋買賣合同糾紛案中:法院審理認定,出賣人一房二賣,未能取得房屋的買受人有權要求出賣人賠償房屋溢價損失。

相關法條:

《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

《合同法》

第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

常見問題3:夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋,簽合同后,另一方不同意怎么辦?

夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋,買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記,法院應當對出賣人(登記方)的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查,并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟,買受人不申請的,法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的,可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的,可以不追加其參加訴訟。

經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的,構成對房屋過戶登記債務的加入,應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。

出賣人的行為構成《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項或《民法通則》第66條第1款規定的,該買賣合同對夫妻另一方具有約束力,應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。

【法律及其他建議】

作為購房者,我們購買新房時,需要注意以下幾點:

1.看看購買的房屋周邊沒有電信發射它或者垃圾站。

2.交房后看看四周有無遮擋,窗外的正面采光。

3.保存好所有的購買憑證,轉賬記錄契稅發票等,交房之前最好保存好與置業顧問的聊天記錄等;防止虛假宣傳,夸大承諾等。

4.任何口頭承諾不要相信,特別是售后返租高租金等承諾,需要帶有公司蓋章的正式承諾書,個人承諾或簽字不可靠。

作為購房者,我們購買二手房時,需要注意以下幾點:

1購買交定金時查清楚,該房屋有沒有抵押、凍結等情形。

2.注意樓上下有沒有漏水,最好可以去樓上樓下洗手間陽臺屋檐等多處查看。

3.一定要選購物業品質、口碑好的房屋,無后顧之憂。

4.詢問下周邊鄰居該房屋是否發生過重大意外事故或其他靈異事件。

結 語:

購買時,首先,一定要通過正規的渠道,可靠的開發商或者中介機構。其次,要注意購買的該套房屋,合同細節內容需要仔細查看,切不可一時大意。雖然購房時大多是格式合同,但是合同附件內容需要仔細查看,往往是開發商設下的陷阱,雖有些格式合同條款無效,但是證明其無效,在其后面維權的過程中也是一道門檻。

不害怕一時的麻煩,后面的購房過程才能順利。祝大家都能花錢買到自己理想的家?。?!

作者簡介

責任編輯:劉璽東
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